Cedolare secca, cos’è e come funziona

La cedolare secca è un regime di tassazione alternativo sui redditi derivanti da contratti di affitto, e quando è applicabile comporta una serie di vantaggi, sia per il proprietario dell’immobile, chiamato tecnicamente “locatore”, che per chi lo prende in affitto, chiamato “conduttore”, ricorda questi due termini, se non li conosci, perché li userò spesso.

In questo articolo ti illustrerò tutti i suoi aspetti in modo chiaro e dettagliato.

Cedolare secca: quando è applicabile nei contratti di affitto

Conratto cedolare secca

Caratteristiche del contratto a cedolare secca

Puoi scegliere il regime di cedolare secca se, come persona fisica, possiedi un’immobile o ne hai pieno diritto di godimento, ad esempio con usufrutto, comprese eventuali pertinenze, e lo affitti, come era stabilito dalle norme, per uso privato e non professionale ma, con la sentenza 222/2010, la Commissione Tributaria Provinciale di Pavia ha stabilito che si può affittare anche a società purchè tu lo faccia sempre ed esclusivamente come persona fisica.

Caratteristiche dell’immobile

L’immobile, per essere affittato con la cedolare secca, deve rientrare nelle categorie catastali da A1 a A11, con esclusione della A10, per comodità eccoti l’elenco completo:

  • A1 abitazioni di tipo signorile
  • A2 abitazioni di tipo civile
  • A3 abitazioni di tipo economico
  • A4 bitazioni di tipo popolare
  • A5 abitazioni di tipo ultrapopolare
  • A6 abitazioni di tipo rurale
  • A7 abitazioni in villini
  • A8 abitazioni in ville
  • A9 castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici
  • A10 uffici e studi privati – eclusa
  • A11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Contratto di affitto a cedolare secca e opzione con canone concordato

Per queste due formule ci sono alcuni differenti aspetti che ti vado ad illustrare nei prossimi paragrafi:

Contratto a cedolare secca e canone libero

Questo tipo di contratto prevede che il canone venga concordato tra le due parti, ed ha una durata classica di 4+4 anni, dove alla scadenza dei primi quattro anni viene rinnovato automaticamente per i successivi quattro, a meno che il conduttore non dia prima la disdetta con un preavviso di sei mesi per qualcuno dei motivi previsti dalla legge 431/1998, ad esempio quando vorresti darlo ad un tuo figlio/a o comunque un parente entro il secondo grado.

Per poter usufruire dei vantaggi fiscali della cedolare secca sono previste due modalità, la prima è quella di inserire direttamente nel contratto un paragrafo specifico, oppure inviare una raccomandata al conduttore in cui si comunica di voler opzionare per questa formula.

Un’esempio del paragrafo potrebbe essere questo, ma ti consiglio sempre di avvalerti di un professionista per la sua scrittura:

Il proprietario – per il primo quadriennio – dichiara di optare per il regime fiscale della “cedolare secca” di cui all’art. 3 della Legge 23/2011, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. Di conseguenza, i proprietari – per il primo quadriennio – rinunciano alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone ISTAT come previsto per i contratti soggetti ad IRPEF.
Il conduttore esonera espressamente il proprietario dalla comunicazione prevista dall’art. 3, comma 11 della Legge n°23/2011, in quanto s’intende comunicata nella presente scrittura l’opzione per la tassazione c.d. della cedolare secca da parte del proprietario.

Come avrai notato si dovrà rinunciare obbligatoriamente all’aggiornamento annuo del canone quando si opta per la cedolare secca.

E’ importante sapere che se hai in corso un normale contratto di affitto e vuoi passare alla cedolare secca puoi farlo alla scadenza dei primi quattro anni, usufruendo così della cedolare secca per i successivi quattro.

Contratto di affitto a cedolare secca e canone concordato

Le durate previste per questi contratti prevedono tre formule, 3+2 anni, transitorio e per studenti.

Il 3+2 anni è la formula prevista al posto del 4+4 del tipo a sola cedolare secca, per normali esigenze abitative.

Il transitorio è stipulabile per durate previste tra 1 e 18 mesi per particolari esigenze, ad esempio per persone che per motivi di lavoro devono trasferirsi fuori dal comune di residenza.

Per gli studenti i contratti vanno dai 6 ai 36 mesi con possibilità di rinnovo per lo stesso periodo.

Riguardo agli studenti devono essere rispettate alcune norme:

  • deve essere residente in un comune diverso da quello dove si trova l’immobile;
  • nel comune dell’immobile deve essere presente la sede di un’università o una sede distaccata;
  • la residenza dello studente va indicata nel contratto.

Il canone concordato ora è applicabile su tutto il territorio nazionale, mentre prima era previsto solamente per comuni ad alta intensità abitativa, ad esempio Napoli, Roma, Milano ecc.

Applicare il canone concordato ti porterà ad un ulteriore vantaggio fiscale, vantaggi che sono spiegati più avanti in un paragrafo specifico, e l’importo delle fasce minime e massime del canone mensile per alcuni comuni è stato già calcolato e dovrai attenerti ad esse nel contrattarlo.

Per controllare se il tuo comune le ha stabilite, e per reperirle, puoi andare nel suo sito isituzionale, e nel caso che non abbia stipulato nessun tipo di accordo dovrai cercare quelle del comune più vicino al tuo e con all’incirca lo stesso numero di abitanti, o di un’altra regione ma sempre con le stesse caratteristiche.

Per questa parte, se ti sembra troppo complicato farlo da solo, puoi rivolgerti alle associazioni per i proprietari di casa, ne troverai indicati nelle note finali.

Vantaggi fiscali della cedolare secca e del canone concordato nei contratti di affitto

I vantaggi nell’applicare questi tipi di contratto, nonostante incasserai un canone mensile più basso rispetto a quello del mercato, ci sono, sia per te se sei il locatore, che il conduttore.

vantaggi fiscali

I vantaggi fiscali della cedolare secca e canone concordato

La tassazione prevista per questi contratti è in pratica un’imposta sostitutiva e permetteranno, a te e al tuo inquilino, di non pagare più le imposte di registro e di rinnovo del contratto.

Se opti per la sola cedolare secca l’imposta verrà calcolata al 21% sul 100% del canone annuale, mentre passa al 10% se hai stipulato il contratto compreso del canone concordato, ed entrambe ti danno diritto anche all’esenzione delle addizionali regionali e comunali.

Nel caso affitti a studenti hai anche diritto ad una detrazione Irpef del 50% oltre a quella ordinaria del 15%, mentre gli studenti possono portarsi in detrazione il 19% del canone annuo fino ad un massimo di 2.633 euro, se la sede universitaria è distante almeno 100 Km dal suo comune di residenza.

Note finali

Come avrai letto è conveniente, quando possibile, scegliere per la cedolare secca ed eventualmente con l’opzione del canone concordato, ma in ogni caso ti consiglio di verificare prima, in base ai tuoi redditi, se effettivamente ti porti dei vantaggi, e potrai farlo rivolgendoti al tuo commercialista, ad un geometra o alle associazioni di proprietari di case, sono molte e tra le più conosciute ci sono la APPCAssociazione Piccoli Proprietari Casa e la UPPIUnione Piccoli Proprietari Immobili, anche perché la normativa è complessa, come nel caso di comuni che non hanno un’accordo territoriale sugli importi dei canoni concordati, e potrebbero essere apportate delle variazioni in qualsiasi momento.

Lascia un commento