Investimenti immobiliari: è il momento giusto per investire nel mattone?

Conviene fare investimenti immobiliari? È il momento giusto per poter comprare una prima o seconda casa, o un locale commerciale? O è meglio aspettare?

È questa la domanda che tutti coloro che hanno qualche risparmio da parte, e sono sempre stati attratti dal mattone, si stanno ponendo.

Pur nella consapevolezza che rispondere non sarà affatto facile, proviamo a condividere con te alcuni spunti per poter orientare le tue strategie immobiliari nel migliore dei modi!

Investire negli immobili: la situazione attuale

Per capire se sia o meno il momento giusto per investire, non possiamo che compiere uno sguardo approfondito sullo stato di salute del mattone tricolore in questi mesi.

Nella prima parte del 2018 il mercato immobiliare italiano ha proseguito il proprio sentiero di crescita faticosa nel numero delle operazioni. Un buon segno, considerato anche che le nuove transazioni immobiliari sono andate in archivio in un contesto che è certamente meno favorevole rispetto a quanto si potesse pensare appena qualche tempo fa.

L’economia italiana sta infatti mostrando un leggero rallentamento della crescita, l’inflazione non accenna a riprendersi, e il fatto che all’orizzonte vi siano alcuni importanti appuntamenti di politica fiscale ed economica interna, unitamente alla conclusione del quantitative easing da parte della Banca CentraleEuropea (che ha svolto un ruolo fondamentale nella ripresa del settore immobiliare) non contribuisce certamente a rasserenare gli animi.

Ma cosa significa quanto sopra, in termini semplici? Molto sinteticamente, che il panorama nel quale gli investitori immobiliari devono muoversi è molto più delicato e incerto di quanto si potesse sperare, e che dunque occorre compiere i propri passi con ancora maggiore consapevolezza rispetto aprima.

Ad ogni modo, è bene non saltare a conclusioni troppo negative. Bisogna infatti ricordare che nonostante sia stata da tempo programmata la fine del Quantitative Easingda parte della BCE, tutte le principali proiezioni di mediotermine sull’andamento dei tassi d’interesse rimangono piuttosto serene per chi intende accedere ad un mutuo, con l’Euribor(il parametro di riferimento di indicizzazione di quasi tutti i mutui a tasso variabile) che dovrebbe rimanere su livelli contenuti fino al 2020.

In aggiunta a ciò, le policy creditizie da parte delle banche, unitamente alle tiepidamente positive prospettive reddituali, non possono che rappresentare i principali fattori di supporto dellescelte immobiliari da parte degli investitori. Tieni conto che oggi chi acquista una casa lo fa per circa il 60% con un mutuo, a conferma di quanto sia importante il comparto creditizio e bancario per sostenere il settore del mattone, e dal ruolo che continuerà ad essere svolto dalle banche nel prossimo futuro, per supportare l’espansione dello stesso.

Tornando all’andamento delle compravendite in Italia, registriamo comunque un pur moderato rallentamento dellacrescita tra la fine del 2017 e l’inizio del 2018. Il fenomeno potrebbe però essere considerabile come transitorio e, a conferma di ciò, si può ben guardare con occhi positivi al fatto che c’è stata una nuova accelerazione negli ultimi mesi. Ma perché?

Secondo le più accurate analisi, a spingere la domanda immobiliare non sarebbe più solo il fatto che il mercato sta uscendo da una profondissima crisi e deve dunque “recuperare” il tempo perduto durante le difficoltà congiunturali, quanto che all’interesse primario di comprare una casa per abitarci, si affianca un interesse secondario legato allo sviluppo di una componente di investimento che fino ad oggi era rimasta sostanzialmente in disparte.

Proprio su questo elemento ti invitiamo a compiere delle brevi riflessioni. Il fatto che sempre più persone si stiano avvicinando al mercato immobiliare non più (o non solo) per soddisfare l’esigenza primaria di acquistare casa, quanto anche (e spesso soprattutto) per poter fare degli investimenti, è un elemento di passaggio fondamentale sia per aumentare il numero di operazioni, e sia per poter spingere al rialzo i prezzi degli immobili, che per il momento incontrano ancora notevoli difficoltà per invertire la tendenza calante.

I prezzi delle case torneranno a crescere?

Nelle righe di cui sopra abbiamo visto e che il numero di operazioni immobiliari ha continuato a crescere negli ultimi mesi, e che tutto lascia presagire che continuerà a crescere anche nel prossimo futuro, grazie anche al supporto fornito dalle erogazioni bancarie.

investimento immobiliare

Investimenti nel settore immobiliare: la guida

Rimane dunque da chiarire quale possa essere l’andamento dell’altro tassello di questo mosaico che potrebbe rendere particolarmente conveniente l’effettuazione di un investimento immobiliare: i prezzi.

In maniera più chiara: iprezzi torneranno a crescere? O dobbiamo aspettarci nuovi cali?

Complessivamente, riteniamo che il quadro generale sia piuttosto positivo, ma sarebbe comunque bene non attendersi straordinarie accelerazioni dei prezzi delle case nel brevissimo termine. Insomma, la ripresa dei prezzi delle case dovrebbe essere vicina, ma è comunque importante evidenziare che la stessa dovrebbe essere piuttosto contenuta.

Per capire perché giungiamo a queste riflessioni, possiamo compiere qualche piccolo approfondimento che ti consigliamo di tenere a mente per capire meglio come si stia evolvendo il mercato degli investimenti immobiliari.

Abbiamo infatti sopra ricordato che ci sono diverse variabili che stanno giocando a favore dell’evoluzione del mattone tricolore. Pensa ad esempio al fatto che il numero delle transazioni sta continuando a crescere, e che il supporto delle banche – con le operazioni di mutuo – non dovrebbe mancare.

Tuttavia, sebbene esistano questi positivi fattori di spinta, non possiamo non sottolineare anche l’esistenza di qualche “peso” che, in questo momento, sta contro producendo alla possibilità di verificare un incremento ancora più consistente dei prezzi. Ci riferiamo, in questo caso, al livello generale d’inflazione che fatica a crescere e, con esso, anche a una non troppo positiva evoluzione di salari e redditi. A ciò aggiungi anche una qualità dell’offerta non sempre particolarmente incoraggiante, che concorre dunque ad attenuare la portata della spinta rialzista dei prezzi.

Insomma, l’eccesso di offerta (spesso, di scarsa qualità) da un lato e l’entità degli interventi di ristrutturazione in molti casinecessari, dall’altro, sono un mix che sta fungendo da calmiere naturale all’incremento dei prezzi. Il mancato incontro tra leaspettative della domanda e le condizioni oggettive dell’offerta sono in altri termini uno dei principalifattori che sta penalizzando il mercato che, oltre a ridurre la dinamica inflazionistica, ne pregiudica anche le possibilità di ulteriore ampliamento dimensionale.

Arriviamo dunque a fare il punto, prima di capire come puoi investire:

  • nei primi sei mesi del 2018 il mercato immobiliare residenziale è cresciuto in maniera soddisfacente, mentre gli investimenti immobiliari d’impresa sono stati meno dinamici;
  • se vuoi investire nel mercato residenziale, dunque, sappi che la crescita dovrebbe continuare ancora a lungo, mentre il punto di inversione per gli investimenti in locali commerciali e industriali dovrebbe essere ancora lontano;
  • se hai grandi disponibilità, puoi puntare con convinzione sugli investimenti corporate. Un mercato in continuo sviluppo, che è però orientato soprattutto dai compratori stranieri, che oggi rappresentano almeno il 70% di tutte le operazioni;
  • per quanto concerne i prezzi, nella prima parte del 2018 i valori sono ancora in calo, ma sono prossimi alla stabilità. Riteniamo che tra il 2019 e il 2020 vi possa finalmente essere una inversione del segno negativo;
  • investi sempre con cautela, perché il mercato immobiliare italiano è destinato ad affrontare una grande fragilità del suo contesto economico, un’offerta del patrimonio immobiliare spesso non qualitativamente eccelsa e un futuro a breve medio termine composto da incertezza.

Vediamo ora di indagare cosa devi fare se vuoi investire sul mercato immobiliare con un debito bancario!

Il ruolo dei mutui: conviene indebitarsi? E come?

Come sopra abbiamo già avuto modo di vedere, oltre il 60% delle operazioni immobiliari viene effettuato attraverso il ricorso a un mutuo o a un prestito. Ma a quali condizioni ti conviene indebitarsi?

Cerchiamo di arrivare a questa conclusione in maniera graduale, ricordando come la chiusura annunciata del programma di acquisto titoli da parte della BCE, prevista per la fine dell’anno, non abbia per il momento determinatoun aumento dei tassi di mercato, e non dovrebbe determinarla nemmeno nell’immediata. Il merito è in questo caso della politica monetaria della BCE, che ha annunciato delle incoraggianti prospettive dei tassi diriferimento, che secondo l’Istituto monetario non verranno alzati prima della seconda metà del2019.

immobiliare investimenti

Investimenti immobiliare: mutui

Da quanto sopra ne è derivato che i tassi Euribor sono rimasti sostanzialmente stabili e negativi su tutte le scadenze, e che questo quadro di tassi così bassi dovrebbe confermarsi anche per i mesi a venire, sulla scia diuna politica monetaria comunque ancora accomodante. Insomma, considerato che i tassi Euribor sono il parametro di indicizzazione su cui vengono calcolati i tassi dei mutui a costo variabile, riteniamo che i finanziamenti in questione possano garantire oneri minimi ancora per qualche anno.

Di contro, i tassi Eurirs sono risultati sostanzialmente stabili negli ultimi mesi, nonostante l’alternarsi diperiodi di maggiore o minore avversione al rischio nei mercati finanziari. Ricordiamo che i tassi Eurirs – su cui si basano i costi dei mutui a tasso fisso – sono ancorastoricamente su livelli ridotti, seppur su soglie che sono oramai superiori rispetto ai minimi di metà 2016.

Questo quadro, se hai letto attentamente, dovrebbe già permetterti di compiere qualche valutazione di sorta sulla scelta che dovresti fare in caso di indebitamento!

In termini molto chiari, se vuoi acquistare un immobile con un mutuo, dovresti orientare le tue preferenze nei confronti di un mutuo a tasso fisso rispetto a quelloa tasso variabile, soprattutto se vuoi indebitarti nel medio lungo termine (10, 20 o 30 anni). Di contro, se vuoi acquistare un immobile con un mutuo a brevissimo o breve termine (entro i 5 anni) potresti beneficiare in misura più significativa di un prolungato periodo di tassiEuribor o BCE a livelli minimi.

Come fare un buon investimento immobiliare

Ora che hai qualche informazione in più sull’attuale stato di salute del mercato immobiliare italiano e sulle possibili evoluzioni future, arriviamo a capire come fare un buon investimento sul mattone.

In primo luogo, cerca di capire che cosa vuoi dal tuo investimento immobiliare. Vuoi comprare una casa nella quale andrai ad abitare? Vuoi acquistare un’abitazione da usare per l’affitto a studenti e fuori sede? Vuoi acquistare un locale commerciale da dare in locazione a un negoziante?

Come puoi ben immaginare, a seconda delle tue intuizioni, avrai a disposizione diverse strade, tutte piuttosto specifiche.

In linea di massima, cerca sempre di puntare su una zona nella quale ci sia una discreta domanda, evitando di “scommettere” su zone impervie, oggetto di possibili riqualificazioni che non sono mai state discusse, e così via. Non è certo necessario investire nelle zone più centrali e prestigiose: prendi l’esempio delle grandi o medie città, e guarda quanto sono interessanti le quotazioni delle zone semicentrali o periferiche. L’importante è che siano ricche di servizi e siano ben collegate con le aree strategiche.

In secondo luogo, cerca sempre di effettuare dei buoni confrontisul territorio. Non credere di poter andare a colpo sicuro con la tua prima negoziazione: valuta invece tutte le alternativa oggi a disposizione e, soprattutto, contratta sempre il prezzo. Ricorda che oggi non è difficile ottenere sconti anche superiori al 10/15% sul prezzo di vendita, e che un po’ di sana esperienza negoziatriceti permetterà di disporre di un margine di grande apprezzabilità.

In terzo luogo, cerca sempre di acquistare l’immobile avendo ben in mente cosa andrai a fare dopo. Necessità di ristrutturazioni? Devi riattarlo? Devi frazionarlo? Valuta con molta attenzione le spese successive all’acquisto, poiché da esse potrebbe scaturire o meno la convenienza della tua operazione.

Infine, cerca di comprendere – con un piano economico finanziario alla mano – di quanto hai bisogno per poter portare a compimento la tua operazione immobiliare, evitando di sottostimare o sovrastimare l’entità del capitale che devi reperire dalle banche.

Cerca dunque di compiere un confronto tra le varie offerte creditizie che puoi trovare sul mercato, e non aver timore nel negoziare le condizioni di tasso e di altre spese (come quelle di istruttoria) con le banche alle quali ti rivolgerai. Fai intender loro che hai altre opportunità di indebitamento, e cerca di trovare degli sconti sul tasso che, sul lungo termine, potrebbero farti risparmiare centinaia o migliaia di euro.

Fatto ciò, non ti rimane che rompere gli indugi e investire sul mattone. Fallo con la giusta consapevolezza e i risultati non dovrebbero tardare ad arrivare!

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