Mutuo prima casa: tutto quello che devi sapere

Un mutuo, nella maggioranza dei casi, è destinato all’acquisto di un’immobile per prima casa, seconda casa, fabbricati per attività industriali e/o artigianali, ristrutturazione ecc.

In questo articolo ti illustrerò principalmente l’acquisto della prima casa, rimandandoti ai prossimi articoli in cui tratteremo in modo più specifico mutui seconda casa, e per le ristrutturazioni, anche con tutti i benefici previsti riguardo al risparmio energetico.

INTRODUZIONE E NOZIONI DI BASE SUI MUTUI

Si tratta in pratica di un finanziamento a medio-lungo termine, normalmente dai 5 ai 35 anni di durata, concesso per gli usi che ho citato sopra, garantito da ipoteca sul bene che si acquista, e viene stipulato con un istituto di credito, spesso chiamato anche intermediario, davanti ad un notaio.

Chiunque di voi può richiedere un mutuo, a patto di dimostrare di essere in grado di restituire la somma avuta in prestito, in gergo detto “merito creditizio”.

mutui prima casa informazioni

Cosa sono i mutui e cosa è importante sapere sui mutui prima casa

In generale l’istituto di credito concede come importo di mutuo, l’80% del valore del bene da acquistare, stabilito in base ad una perizia effettuata da un tecnico indipendente, si può anche ottenere una percentuale maggiore di erogazione ma in questo caso verranno normalmente chieste garanzie maggiori e applicate condizioni meno favorevoli.

Prima di chiedere un mutuo è vitale che fai bene i conti in base al tuo reddito, soprattutto nella prospettiva della lunga durata del prestito, e determinare una rata che non superi un terzo delle tue entrate, per non essere costretto a modificare il tuo stile di vita e poter far fronte ad eventuali imprevisti.

Oltre alle classiche forme di mutuo di acquisto prima casa ne esiste una particolare, ovvero quella destinata alle case da costruire che sia tu a farla realizzare, per case in fase di costruzione o per accollo di quota di mutuo in capo a un costruttore.

Ne trovi una descrizione dettagliata all’interno del capitolo dedicato alle tipologie di mutui.

E’ possibile anche ottenere, nella maggioranza dei casi, un servizio di consulenza personalizzato relativo ai contratti e ai servizi accessori , teni però presente che esso ha un costo.

Confronta sempre più offerte, in quanto tassi e condizioni praticate possono variare in modo significativo.

Puoi trovare sul sito dell’intermediario, qualora lo abbia, la Guida e il Foglio contenenti le informazioni generali, recarti direttamente al loro sportello, oppure utilizzare alcuni motori di ricerca che ti potranno suggerire il mutuo più adatto al tuo caso.

Questi fogli contengono informazioni generali sulla base di schemi standard, e a seconda della tua situazione personale puoi ottenere condizioni differenti, e una volta valutate dall’intermediario lo stesso ti fornirà, gratuitamente, il PIES, ovvero Prospetto Informativo Europeo Standardizzato, con tutte le condizioni che ti verrebbero applicate, così da poter scegliere la più vantaggiosa.

Il PIES è molto importante, in quanto dal momento del suo rilascio rimane valido per sette giorni, e vincola per questo periodo l’intermediario alle condizioni su esso riportate, così da permettervi, se ne avete necessità, di consultare altri intermediari per fare confronti, e garantirvi così di non avere nessuna sorpesa di variazione di costi e/o tassi se firmate tale accordo prima della sua scadenza.

LE TIPOLOGIE DI MUTUO

I tipi di mutuo per la prima casa a cui puoi accedere sono diversi, vediamoli in dettaglio

Mutui a tasso fisso

tassi mutui

Spiegazioni dei tassi mutui

In questo tipo il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata, e questo ti potrebbe rassicurare se hai paura che variazioni di mercato lo alzino e ti porti a pagare di più, ma avresti anche lo svantaggio di eventuali ribassi del tasso.

Sappi anche che il relativo tasso di interesse che gli intermediari applicano in questa tipologia è più alta rispetto ai mutui a tasso variabile.

Mutui a tasso variabile

Il tasso di interesse può variare in base a dei periodi prestabiliti rispetto a quello iniziale della stipula, essendo legato alle variazioni di un parametro finanziario, già stabilito sui mercati monetari.

Ti potresti trovare nel tempo con un aumento della rata, tenendo presente che questo effetto dei rialzi del tasso si riflette con un impatto a volte molto rilevante specie su quelli a lunga scadenza.

A parità di durata il tasso d’interesse di partenza su questi è più basso rispetto a quelli a tasso fisso, ma non è detto che alla fine il costo sia più conveniente.

Scegli questo tipo solo se sai in prospettiva di poter sostenere economicamente gli eventuali rialzi della rata.

Mutui a tasso misto

A scadenze fisse, o a condizioni pattuite nel contratto, questa tipologia può passare dal tasso fisso a variabile e viceversa, con tutti i pro e contro di tutte e due versioni.

Qui darti consigli e/o pareri non è facile e quindi è una decisione che devi ponderare personalmente.

Mutui a tasso doppio

Questa potrebbe, a mio parere, essere una scelta da considerare, poiché essendo suddiviso in due parti, di cui una a tasso fisso e l’altra a tasso variabile, compensa i vantaggi e gli svantaggi dei due sistemi fisso e variabile.

Alla fine è una scelta intermedia tra i due estremi.

MUTUI SU CASE DA COSTRUIRE

Qui entriamo su una sezione particolare dei mutui, vediamo di analizzarla nel dettaglio.

In questa tipologia rientrano tre versioni principali:

Mutuo per la costruzione su terreno di proprietà o da acquistare

Fermo restando le precedenti forme di finanziamento che puoi scegliere, tieni conto anche degli altri fattori essenziali, ovvero che il terreno sia dichiarato edificabile e che la cubatura che vorresti realizzare rientri nei parametri stabiliti dal comune di appartenenza, di solito proporzionata alla superficie e ad altri fattori variabili imposti, ad esempio dalle caratteristiche della zona, che devono essere possibili gli allacci di energia elettrica, fognature e rete idrica.

mutuo casa costruzione

Mutuo per casa in costruzione

Una volta che hai accertato che è tutto in regola fatti un conto di tutte le spese accessorie del caso, quelle burocratiche per approvazione del progetto, concessione edilizia e gli allacci delle forniture.

Informati prima quali intermediari lo erogano, in quanto non sono molti, e se tra questi, nel caso non hai un terreno di proprietà, che ti finanzi anche l’acquisto del terreno.

Si trovano dei mutui che ti finanzierebbero l’acquisto del terreno in una unica soluzione e in più volte la parte relativa alla realizzazione della casa condizionato allo stato dell’avanzamento dei lavori.

Mutui su case in fase di costruzione

L’erogazione di tale mutuo si basa sul preventivo che va fornito dal costruttore.

Accollo della quota di mutuo relativa alla casa che vuoi acquistare

Quando un costruttore realizza più appartamenti sia che siano in un unico immobile o separati, puoi pensare a subentrare nel mutuo originario per la parte economica relativa alla casa che hai scelto.

Il vantaggio in questo caso è che non necessita la stipula di un nuovo contratto di mutuo, ma devi vedere bene i costi applicati dall’intermediario, che potrebbero essere abbastanza più alti rispetto ai mutui classici.

mutuo prima casa

Guida ai mutui sulla prima casa

Devi poi fare molta attenzione alla serietà ed affidabilità del costruttore, sono certo che avrai qualche volta sentito di casi dove alcuni hanno perso tutto per esser incappati in imprenditori che sono falliti, sia per imperizia che per aver organizzato truffe e ritrovarti così a pagare un mutuo per una casa che non vedrai mai terminata.

Il rischio, in caso di fallimento del costruttore prima della stipula dell’atto finale di trasferimento di proprietà che nella maggioranza dei casi avviene a costruzione ultimata, è quello di non riuscire a recuperare nessuna somma fino a quel momento versata, in quanto verranno privilegiati prima i creditori che abbiano garanzie reali, ad esempio la banca che ha erogato il mutuo al costruttore, e trovarsi quindi a pagare due volte la stessa casa se vuoi comunque acquistarla.

Vediamo quali sono le tutele che la legge ti offre contro i rischi a cui potresti andare incontro in casi del genere ed eventuali precauzioni da prendere.

Il decreto legislativo 122/2005 ti viene in soccorso stabilendo un pacchetto di norme che obbligano il costruttore a fornirti delle garanzie in quanto parte più debole in queste situazioni, vediamo in dettaglio quali sono, cercando di spiegartele in modo semplice e chiaro:

  1. Il costruttore deve fornirti una fideiussione a garanzia di tutte le somme fino a quel momento versate, e questo ti permette di recuperarle velocemente e facilmente, senza che tu debba fare alcuna azione legale, semplicemente rivolgendoti a chi l’ha concessa, facendone richiesta;
  2. Una polizza integrativa assicurativa della durata di 10 anni che ti garantisce un risarcimento danni in caso di danni materiali causati da rovina parziale e/o totale o da gravi problemi costruttivi;
  3. Il divieto, e questo è importante saperlo, per il notaio di stipulare l’atto di compravendita se non è stata effettuato il frazionamento del mutuo, ed in caso di acquisto in contanti la cancellazione dell’ipoteca;
  4. Il diritto di prelazione a tuo favore nel caso di vendita all’asta dell’immobile in caso di procedura esecutiva anche se hai ottenuto il rimborso tramite la fideiussione delle somme pagate;
  5. L’esclusione dalla revocatoria fallimentare se ti sei impegnato ad abitarci entro 12 mesi dalla data di acquisto o di ultimazione se trasferito ad un giusto prezzo valutato alla data della stipula del preliminare.

Tutte queste norme a tua garanzia sono valide solo a determinate condizioni, vediamole:

  1. che chi vende sia un’impresa, una cooperativa e che sia tu come persona fisica ad effettuare l’acquisto, escludendole se a vendere è un privato o se acquisti come società;
  2. deve trattarsi di un’immobile di cui è già stato chiesto il permesso per la costruzione e che sia ancora da ultimare, ovvero che non sia nelle condizioni tali da non poter essere rilasciato il certificato di abitabilità.

Il decreto legislativo prevede delle ulteriori specifiche, ma qui ti ho riassunto quelle principali per evitare di appesantire troppo la lettura, e ti invito ad informarti ulteriormente in merito, sia presso un notaio che in una delle associazioni a tutela dei consumatori, e alla fine di questo articolo troverai una serie di loro recapiti.

QUANTO COSTA UN MUTUO, TASSI E SPESE ACCESSORIE

In un mutuo devi calcolare come costi oltre agli interessi anche altri oneri, vediamoli.

mutuo calcolo

Spiegazione e calcolo mutuo

L’imposta sul mutuo, che è dello 0,25% in caso di acquisto prima casa, e del 2% negli altri casi, e comunque ti suggerisco sempre di informarti, poiché sono, come per tutte le altre spese che ti indicherò, soggette a variazioni e/o implementazioni nel tempo, come ad esempio eventuali imposte sull’iscrizione dell’ipoteca.

Questa imposta sarà trattenuta e versata all’erario direttamente dall’intermediario (ricorda che per intermediario intendo sempre la banca/istituto di credito), per cui ti verrà scalata dall’importo del mutuo.

A queste vanno aggiunte:

  • le spese di istruttoria, che possono essere fisse o in percentuale sull’ammontare del finanziamento;
  • le spese della perizia che di solito la banca chiede per valutare l’immobile:
  • le spese del notaio e quelle per l’iscrizione dell’ipoteca nel registro immobiliare;
  • la commissione annua per la gestione della pratica e le spese di incasso delle rate.

Ulteriori costi supplementari

Il premio di assicurazione che copre eventuali danni all’immobile ed eventi relativi alla tua vita che potrebbero impedirti di rimborsare il mutuo, questa polizza può esserti offerta direttamente dall’intermediario da una compagnia assicurativa, ma nulla toglie che tu possa autonomamente stipularla con una tua agenzia di fiducia, senza che questo comporti variazioni nelle condizioni generali applicate, ma è necessario che offra una protezione almeno pari a quella proposta dall’intermediario. Fai dei preventivi con altre compagnie esterne, spesso ne trovi a costo minore;

Interessi di mora in caso di ritardati pagamenti delle rate, e di solito viene applicato un tasso più alto rispetto a quanto concordato dal contratto di mutuo.

Se ti vuoi rivolgere ad un mediatore creditizio informati prima sui suoi costi, a volte sono abbastanza alti.

IL PIANO DI AMMORTAMENTO DEL MUTUO

Il piano di ammortamento rappresenta il modo di restituzione del mutuo, analizzalo sempre bene.

Il piano stabilisce oltre alla somma erogata l’importo delle rate, la data entro cui dovrai pagare il tutto, il periodo delle rate ed è incluso nel PIES.

La rata, che è sempre costante si compone di due parti, il capitale e gli interessi, da noi per il calcolo si usa il sistema “francese”, dove nel tempo la parte del capitale cresce mentre quella degli interessi diminuisce.

Con questo sistema si pagano inizialmente quasi per intero rate soprattutto di interessi, e vuol dire che con l’avanzare nel tempo il capitale viene restituito e la somma degli interessi diminuisce mentre aumenta la quota capitale.

Per farti capire meglio questo meccanismo ti porto un esempio pratico:

Prendi un mutuo di 200.000 euro a tasso fisso del 1,9% con durata di 25 anni, gli interessi ammontano a circa 51.400 euro con rate mensili di 838 euro, la prima rata sarà composta da quota capitale per 521 euro e per interessi da 316 euro, a metà 650 di capitale e 178 di interessi e l’ultima rata da 836 di capitale e 1 euro di interessi.

In questo caso ho trascurato i decimali di euro per pura praticità.

Gli interessi totali che dovrai pagare variano anche in base alla durata del mutuo,più è a lungo e più aumenteranno, vediamo in pratica.

Un mutuo di 180.000 euro ad un tasso fisso dell’1,9% della durata di 20 anni gli interessi saranno di 36.500 euro, per lo stesso mutuo a 25 anni ammonteranno a 46.260 euro.

TAN, TAE E TAEG nei mutui

Cosa sono?

Sono i tre tassi che devi tenere presente e valutare attentamente.

Finora abbiamo parlato di quello che in gergo si chiama TAN, Tasso Annuo Nominale, ma ci sono altri due indicatori importanti, il TAE e il TAEG.

Il TAN, Tasso Annuo Nominale, prendendo l’esempio di sopra è del 1.9% ed è espresso su base annua.

Il TAE è invece il Tasso Annuale Effettivo ed è leggermente superiore al TAN, poiché paghi le rate solitamente in modo mensile, e nel nostro caso sarà del 1,916%.

IL TAEG è il tasso più importante, ed anche se è fittizio perché comprende tutti i costi del mutuo e considera il TAE, rappresenta il vero costo globale, per cui confrontalo sempre a parità di condizioni, ti indica chi ti farà spendere meno nell’insieme.

Tieni però conto che in caso di mutui diversi dal tasso fisso, diventa solo indicativo, proprio per la variabilità di TAN e TAE.

Controlla, e questo è importante, che il tasso di interesse non sia superiore a quello di usura, stabilito in base al TEGM, Tasso Effettivo Globale Medio, che viene reso noto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che puoi reperire sul sito della Banca d’Italia.

Agevolazioni e detrazioni fiscali sui mutui

E ora passiamo a parlare di detrazioni e agevolazioni che puoi ottenere quando accendi un mutuo.

Piccola premessa, come per altri parametri ricorda sempre di informarti presso il tuo commercialista in quanto esse possono variare, in meglio o in peggio,essere tolte o aggiunte delle nuove in qualsiasi momento e potrei involontariamente darti indicazioni che al momento della stipula non sono più valide, ma tu continua anche a seguirci nella sezione dedicata ai mutui, cercheremo di fornirti sempre notizie “fresche” e aggiornate.

Bonus prima casa 2018

Se stai acquistando la tua prima casa da un privato l’imposta di registro sarà del 2% anziché quella ordinaria del 9%, l’imposta sull’ipoteca anziché del 2% e di quella catastale dell’1% ammonteranno ognuna a 50 euro fissi.

Se stai acquistando la tua prima casa da un’impresa, e quindi soggetta ad Iva avrai una riduzione di quest’ultima al 4% invece del 10%, un’imposta di registro fissa a 200 euro, l’imposta sull’ipoteca anziché del 2% e di quella catastale dell’1% ammonteranno ognuna a 200 euro fissi.

Detrazioni fiscali prima casa

Puoi portarti in detrazione gli interessi passivi e tutti gli oneri accessori del mutuo nella percentuale del 19% e fino ad un massimo di 4.000 euro.

Se invece hai già una prima casa e vuoi acquistarne un’altra perderai le agevolazioni che ti ho indicato e non potrai portare in detrazione né le spese accessorie, né quelle legate al mutuo, e ovviamente nemmeno i bonus previsti per la prima casa.

Condizioni per usufruire dei bonus prima casa e detrazioni fiscali prima casa

Tutto questo che ti ho indicato è a patto di rispettare le seguenti condizioni:

  • l’immobile deve essere nel tuo comune di residenza o di lavoro;
  • che non sia considerato di lusso, non deve essere un castello o una villa;
  • non devi spostare la tua residenza entro il primo anno e mezzo dalla data di acquisto;
  • che non lo vendi o lo dai in donazione se non passati almeno 5 anni sempre dalla data di acquisto, a meno che non ne compri un’altro che devi far diventare però in tempi brevi la tua nuova prima casa.

Attento a non incorrere nella decadenza di queste condizioni, ti ritroveresti a dover pagare tutte le imposte a quota piena, degli interessi che hai portato in detrazione e una sanzione corrispondente al 30% delle stesse imposte.

PROBLEMI CON IL MUTUO, COSA FARE?

In questa sezione cercherò di esaminare i problemi più comuni che possono capitarti, spero di no ovviamente, fino a che non hai estinto completamente il mutuo.

problemi sul mutuo

Problemi mutuo ? Possibili soluzioni

Il più comune è il ritardo nel pagamento delle rate, e comporta diverse situazioni negative, vediamole in dettaglio.

Il mancato pagamento di una rata oltre i 30 giorni dalla scadenza comporta un avviso da parte dell’intermediario delle conseguenza a cui vai incontro, applicazione di interessi di mora, perdita del diritto di proprietà, ed eventuali misure di sostegno a cui puoi accedere.

Puoi incorrere nello scioglimento del contratto, oltre che nel caso sopra citato anche in:

  • ritardi anche di una sola rata oltre 180 giorni dalla scadenza;
  • ritardi, tra 30 e 180 giorni dalla scadenza, nel pagamento delle rate per più di sette volte nel corso del mutuo.

Lo scioglimento ti porterebbe a conseguenze molto pesanti, la richiesta della restituzione immediata di quanto ancora devi a saldo, e se non puoi pagare attivano il pignoramento della casa che verrà messa in vendita all’asta.

Altro rischio in cui incorri per mancati o ritardati pagamenti è quello di finire segnalato nella Centrale dei Rischi, gestito dalla Banca d’Italia e in altri elenchi privati di informazione sul credito, ad esempio il CRIF, e sarà poi difficile per te in futuro accedere a nuovi finanziamenti, essendo stato classificato in queste banche dati come “soggetto in sofferenza”.

Il patto Marciano nei mutui

Questo patto, che può essere incluso nel contratto di mutuo prevede che nel caso tu sommi un mancato pagamento di 18 rate mensili l’intermediario acquisisce la tua casa senza dover ricorrere prima alle procedure esecutive stabilite dalla legge.

In questo caso hai il solo diritto a ricevere l’eventuale differenza tra il ricavo della vendita o del valore stimato e il debito residuo.

In ogni caso, sia che i proventi siano maggiori o inferiori del debito, quest’ultimo verrà considerato estinto.

Questa clausola comunque non è obbligatoria per te e l’intermediario non può costringerti ad accettarla, tienine conto e valuta, o chiedi ulteriori informazioni, se aderire o meno.

La rata del mutuo nel tempo è troppo alta?

Per evitare di incorrere nelle situazioni di cui ti ho parlato è meglio vedere come prevenirle.

Nel trascorrere del tempo potresti trovarti in difficoltà a pagare le rate del mutuo per diversi motivi, ma sappi che le soluzioni ci sono, vediamole.

Parlane subito con l’intermediario, che potrebbe proporti:

  • l’estensione della durata del mutuo;
  • rifinanziare totalmente o parzialmente il mutuo;
  • una rinegoziazione del tasso di interesse;
  • una modifica che preveda per un tempo da stabilire il pagamento della sola quota degli interessi;
  • una sospensione temporanea del pagamento;
  • un differimento parziale o totale dei pagamenti.

Portabilità del mutuo

Questa può essere sia una soluzione ad alcuni problemi sia un vantaggio in termini economici.

Significa che, se trovi che un altro intermediario per il tuo mutuo applica condizioni più vantaggiose puoi trasferirlo a quest’ultimo.

Non è difficile come potresti pensare, visto che non comporta penalità o costi di nessun genere sia da uno che dall’altro e l’intermediario originario non può opporsi o ostacolarti per nessun motivo.

Sarà poi il secondo intermediario a chiudere tutte le pratiche con il precedente, e per te non cambierà nulla, con il vantaggio di risparmiare sugli interessi.

A chi rivolgersi per un aiuto professionale

Importante! Evita assolutamente di rivolgerti ad operatori che non siano iscritti negli albi professionali, vedi usurai o personaggi simili, mi raccomando.

Sono anche previsti, in determinati casi, dei fondi di sostegno pubblici a cui puoi ricorrere.

Come primi passi scrivi al tuo intermediario con una raccomandata illustrando il problema, e se non dovesse risponderti o ritieni la loro risposta non soddisfacente passa a rivolgerti all’Arbitro Bancario Finanziario – ABF -, un sistema per risolvere i problemi in modo più semplice di quello di rivolgersi ad un giudice, non ti serve un avvocato e il tutto funziona in forma scritta.

Lo trovi su internet: https://www.arbitrobancariofinanziario.it/

Il mio consiglio se questi strumenti non ti aiutano a risolvere è quello di rivolgerti alle varie associazioni di difesa dei consumatori, te ne elenco alcune con i loro indirizzi internet:

Codacons https://codacons.it

Unione Nazionale Consumatori https://www.consumatori.it/

Adiconsum https://www.adiconsum.it/

Adoc http://www.adocnazionale.it/

Federconsumatori https://www.federconsumatori.it/

Movimento Difesa del Cittadino http://www.difesadelcittadino.it/

CONSIDERAZIONI FINALI SUI MUTUI

Sperando di non averti annoiato, ma l’argomento è talmente vasto che presto troverai altri articoli sui mutui in cui toccherò altri aspetti non trattati qui, e di esserti stato di aiuto vorrei fare alcune considerazioni finali ed una sintesi.

Tieni sempre a mente queste cose prima di firmare un mutuo:

  • la tua capacità reddituale, non andare come importo di rata oltre il 30’% di quanto hai disponibile;
  • vai su internet e cerca un motore che ti aiuti nella scelta dell’intermediario e delle condizioni migliori, ad esempio https://www.mutuionline.it;
  • Il tipo di tasso e la durata del mutuo, anche cercando di ipotizzare quale sarà il tuo reddito nel futuro;
  • procurati tutti i fogli informativi, leggili bene e confrontali;
  • vedi se sul mercato trovi una polizza assicurativa, spesso ormai obbligatoria, più economica rispetto a quella proposta;
  • quando hai scelto a chi chiedere il mutuo e ricevi l’offerta vincolante hai sempre 7 giorni per pensarci sopra prima di firmare.

E mi raccomando ancora, se sei in difficoltà nel corso del mutuo, intervieni prima che il problema diventi irrisolvibile rischiando di perdere soldi e la casa, una soluzione c’è sempre, in ogni caso.

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