Surroga mutuo: cos’è e come funziona

Hai mai sentito parlare della surroga del mutuo? E magari ti stai domandando quali siano le caratteristiche della surroga del mutuo, e quali i suoi vantaggi?

Nel nostro odierno approfondimento, abbiamo voluto riassumere in dettaglio quali siano le caratteristiche della surroga del mutuo, e che cosa devi assolutamente sapere per poter apprezzare le qualità di questa procedura sempre più diffusa negli ultimi anni.

Cos’è la surroga del mutuo

Partiamo dalle basi. La surroga del mutuo è una procedura chiamata anche “portabilità”, in base alla quale è possibile effettuare il trasferimento gratuito di un mutuo da una banca all’altra, mantenendo l’originaria garanzia ipotecaria e, dunque, evitando le lungaggini e i costi maggiori di un nuovo mutuo.

surroga mutuo guida

Guida alla surroga mutuo

La surroga mutuo “nasce” ufficialmente nel 2007, con il decreto Bersani, e – come vedremo tra breve – è un’operazione alla quale è stato possibile ricorrere con crescente soddisfazione per poter abbattere i costi del proprio finanziamento originario.

Proprio la ricerca di una maggiore convenienza è d’altronde la motivazione principale per cui ci si avvicina alla surroga del mutuo: abbandonare le vecchie condizioni per abbracciarne di nuove, in un contesto sempre più concorrenziale, può infatti essere un’accortezza in grado di farti risparmiare centinaia o migliaia di euro “spalmate” su tutte il piano di ammortamento.

Surroga mutuo, come funziona

Ma come funziona la surroga del mutuo? Che cosa avviene una volta che la nostra banca ha acconsentito a erogare un finanziamento che andrà a sostituire quello originario?

La risposta è molto semplice. Grazie alla surroga del mutuo puoi cambiare le condizioni del finanziamento senza che vi sia cancellazione della vecchia ipoteca. Dunque, continuerai a mantenere lo stesso assetto di un tempo, ma in tale assetto il nuovo istituto di credito “subentrerà” al vecchio nel ruolo di creditore ipotecario.

Se ti stai chiedendo per quali motivazioni potrebbe essere utile procedere con la surroga, ci sono ben pochi dubbi: ricorrendo alla surroga potrai infatti aggiornare le condizioni del mutuo in corso. Potrai ad esempio alleggerire la rata del mutuo, modificare il piano di ammortamento, allungare la durata e così via.

Insomma, tante buone ragioni che dovrebbero indurti a valutare con maggiore attenzione la surroga, nel momento in cui vuoi cercare di risparmiare sul finanziamento casa, e ti stai domandando… come fare!

Dunque, se ti stai domandando come funziona la surroga del mutuo, fissa a mente questi concetti prima di andare oltre:

  • la procedura prevede la sostituzione del finanziamento precedente con uno nuovo acceso a condizioni più favorevoli con la banca subentrante;
  • quel che viene trasferito con la surroga del mutuo è l’iscrizione ipotecaria sull’immobile acquistato;
  • l’operazione avviene senza costi per il cliente, ma di questo parleremo nel prossimo approfondimento!

Costi della surroga del mutuo

Una delle grandi motivazioni che nel corso degli anni hanno indotto sempre più persone a ricorrere alla surroga del mutuo è certamente quella di poter abbattere qualsiasi costo legato alla stessa transazione.

Di fatti, come previsto dallo stesso decreto Bersani, cambiare il mutuo attraverso una surroga non ha alcun costo per il cliente mutuatario.

La legge n. 40 del 2007 ha in altri termini azzerato i costi notarili, quelli di istruttoria, quelli della perizia dell’immobile: tutti questi oneri (e non solo) divengono infatti a carico della banca che vuole subentrare.

Non solo: il vecchio istituto di credito, quello che si sta abbandonando, non può in alcun modo opporsi alla decisione del cliente di abbandonarlo in favore di un nuovo istituto di credito, né la vecchia banca può addebitare al cliente, o alla nuova banca, dei costi aggiuntivi.

Ad integrazione di ciò, evidenziamo anche come sia possibile avvalersi della surroga del mutuo per tutte le differenti tipologie di mutuo, e anche quelle che sono stipulate a condizioni agevolate, come quelle INPS o ex Inpdap.

Attenzione, però, a dare uno sguardo attento alle condizioni di “destinazione”: se lasci delle condizioni particolarmente agevolate per abbracciarne di nuove e tradizionali, corri il serio rischio di subire dei tassi e dei costi di mutuo superiori a quelli che sono concessi a dipendenti statali, pensionati o altri soggetti convenzionati.

Richiesta surroga del mutuo

Come si richiede la surroga del mutuo? Quali sono gli step che dovresti porre in essere per poter individuare il mutuo di destinazione più conveniente?

Supponendo che tu abbia già individuato correttamente le migliori condizioni del mutuo di destinazione (ne parleremo tra breve), arriva il momento di richiedere la sostituzione del finanziamento in corso di ammortamento. Ma come fare?

È abbastanza semplice.

Recati presso la nuova banca (quella subentrante) con i tuoi documenti personali, quelli che comprovano il reddito, il contratto del vecchio finanziamento e i documenti dell’immobile oggetto di garanzia ipotecaria.

Tieni infatti in considerazione che per la banca subentrante l’operazione di surroga è un vero e proprio nuovo finanziamento, da erogarsi solo dopo attenta istruttoria.

Ricorda, infatti, che la banca subentrante NON ha l’obbligo di stipulare con te la stipula del mutuo! E che dunque, se ritiene che tu non abbia i requisiti utili per un corretto rimborso, potrebbe anche rifiutare la tua domanda di prestito!

È proprio per questo motivo che, ancora prima di presentare la pur necessaria documentazione legale e tecnica, è opportuno che tu presenti la documentazione che comprova la tua situazione reddituale.

Solamente se la banca si renderà conto che potrai restituire il denaro preso in prestito con la surroga, procederà con le successive fasi di istruttoria, fino ad arrivare – magari! – a una delibera positiva.

Se l’istituto di credito subentrante, dopo aver osservato attentamente tutta la tua documentazione, riterrà che tu possa efficacemente rimborsare il credito surrogato, emetterà una delibera positiva.

A tale passaggio, seguirà la necessità di stipulare un atto di surroga, in sinergia con la vecchia banca, alla quale verrà richiesto un calcolo di anticipata estinzione del proprio prestito.

Dunque, il cliente potrà effettuare tutte le operazioni favorevoli alla realizzazione della surroga senza doversi recare presso la propria vecchia banca.

Spread surroga mutuo

Ora che abbiamo chiarito qualche elemento di riferimento in più sulla surroga del mutuo, cerchiamo di fornirti qualche pratico consiglio per poter arrivare alla realizzazione di un’operazione che sia il più conveniente possibile per te.

In particolare, una delle prime cose che ti consigliamo di verificare quando ti stai avvicinando alla valutazione della portabilità, è quella di dare uno sguardo allo spread che ti viene proposto dalla nuova banca, dopo naturalmente aver controllato con attenzione quello che è attualmente applicato.

Lo spread è infatti il “ricarico” che la banca applica al tasso base per poter determinare il tasso finito. In genere, più lo spread è alto, e meno il mutuo sarà vantaggioso. Di contro, più lo spread è basso, e più il mutuo dovrebbe per te essere conveniente.

Per esempio, se vuoi surrogare un mutuo a tasso variabile, dai uno sguardo non solamente al tasso finito che in questo momento la banca ti sta applicando, quanto anche alla sua composizione che, presumibilmente, sarà pari all’Euribor 1m (per rate mensili) + lo spread. Considerando che il parametro di indicizzazione sarà sempre lo stesso per tutte le banche (l’Euribor NON cambia da istituto di credito a istituto di credito!) puoi cercare una maggiore economicità del mutuo soffermandoti sul confronto degli spread.

Lo stesso puoi fare anche quando vuoi surrogare un mutuo a tasso fisso. In tale ipotesi il parametro di riferimento non sarà l’Euribor, ma l’IRS di periodo: considerato anche anche l’IRS è identico per tutte le banche, puoi facilmente concentrarti sullo spread.

Fai però attenzione, perché se l’Euribor è un parametro che cambia mese dopo mese, garantendoti delle condizioni che sono indicizzate a quelle di mercato, l’IRS non cambia dal momento della stipula del contratto!

Pertanto, se vuoi effettuare una surroga del mutuo a tasso fisso (ma sei sicuro che ti conviene? Ne parleremo a breve!), devi confrontare l’IRS di stipula del mutuo, con quello attuale.

TAEG surroga mutuo

Un altro elemento che ti consigliamo di valutare nel momento in cui ti stai avvicinando alla surroga del mutuo è il TAEG, o tasso anno effettivo globale.

Il TAEG è infatti uno dei più attendibili indicatori sul costo del mutuo, visto e considerato che non prende in considerazione solamente il TAN (tasso annuo nominale, ovvero Euribor / IRS + spread), ma considera anche gli altri costi legati al mutuo, come per esempio le commissioni di incasso rata.

In altri termini, se desideri disporre di un parametro di confronto più attendibie sulla convenienza tra il vecchio mutuo e il nuovo mutuo, è meglio puntare sul TAEG, piuttosto che su altri elementi di paragone non così affidabili.

Assicurazioni surroga mutuo

info utili surroga mutuo

Informazioni sulla surroga del mutuo

Ma che cosa avviene alle assicurazioni sulla surroga mutuo?

In primis, permettici di ricordare che, così come avveniva nel momento della stipula originaria del finanziamento, anche con la surroga del mutuo l’unica polizza che sei obbligato a stipulare è quella dell’incendio sull’immobile oggetto di garanzia ipotecaria.

In questo senso, sei pertanto libero di mantenere la vecchia polizza incendio stipulata in origine, soprattutto se è magari stipulata con una compagnia assicurativa “terza” rispetto all’istituto di credito originario.

Niente ti vieta, però, di sottoporre alla banca subentrante una nuova polizza incendio che possa essere sostitutiva di quella precedente.

Un discorso completamente a parte è legato alla presenza di altre polizze, che sei libero di scegliere di sottoscrivere o meno (nessuna banca ti può obbligare a farlo!).

Per esempio, potrebbe essere il gusto momento di stipulare una polizza sulla vita, che possa permetterti di mettere al sicuro i tuoi cari dall’incombenza di rimborsare le rate del mutuo nel momento in cui tu non possa più essere in grado di adempiere a causa di eventi particolarmente gravi e definitivi.

Oppure, potrebbe essere il giusto momento di procedere con la stipula di una polizza sulla malattia e sugli infortuni, o ancora una polizza sulla perdita involontaria del proprio posto di lavoro.

Valuta con la giusta consapevolezza che cosa potrebbe essere opportuno fare!

Surroga mutuo tasso fisso

Qualche riga fa abbiamo ipotizzato che tu possa surrogare un mutuo a tasso fisso, in favore di un mutuo a tasso variabile.

In realtà, si tratta di un’operazione che negli ultimi anni ben poche persone hanno posto in essere, mentre è certamente molto più diffusa l’operazione contraria, ovvero il passaggio da un mutuo a tasso variabile a un mutuo a tasso di interesse fisso. Ma per quale motivo?

Anche in questo caso, la risposta è davvero molto semplice. Negli ultimi anni, infatti, i tassi di mercato sono scesi ai minimi storici. Ne è conseguito che chi era alla ricerca della massima convenienza, ha ben pensato di trasformare il proprio mutuo da un finanziamento a tasso variabile a finanziamento a tasso fisso, andando così a “congelare” per sempre il livello di onerosità del prestito che stai contraendo.

Considerando che nei prossimi anni i tassi di mercato torneranno a crescere, la sottoscrizione di una stipula del mutuo potrebbe essere il giusto modo per poter trarre la massima convenienza da una simile operazione, no?

Importo surroga mutuo

Molte persone si domandano se con la surroga del mutuo sia possibile non solamente trasferire il vecchio mutuo, bensì anche ottenere un rifinanziamento, con nuova liquidità da usare per le proprie operazioni personali.

La risposta è sicuramente negativa. La surroga mutuo è infatti un’operazione che ti permette di trasferire il vecchio mutuo e, dunque, deve essere effettuata per lo stesso attuale importo.

Se invece hai bisogno di nuova liquidità, non è alla surroga che devi rivolgere le tue attenzioni, bensì verso altre operazioni come, ad esempio, un nuovo prestito con rifinanziamento, che possa unire alla sostituzione del vecchio debito anche un margine per nuova liquidità che, di norma, sarà comunque minoritario rispetto all’importo della sostituzione del debito.

Banche surroga mutuo

La surroga mutuo è un’operazione che puoi effettuare in tutte le banche. Tra i principali istituti di credito che potrebbero venire in tuo aiuto nel momento in cui vuoi effettuare la portabilità del tuo finanziamento, ricordiamo:

  • surroga mutuo Unicredit;
  • surroga mutuo BPM;
  • surroga mutuo BNL;
  • surroga mutuo Ing Direct;
  • surroga mutuo Intesa Sanpaolo.

L’elenco potrebbe naturalmente proseguire oltre: prova a chiedere presso il tuo istituto di credito di riferimento!

Preventivo surroga mutuo

Concludiamo il nostro focus sulla surroga mutuo con qualche specifico chiarimento su alcune delle questioni più gettonate da chi vuole saperne di più sulla portabilità del finanziamento.

Puoi ottenere un preventivo surroga mutuo domandando maggiori informazioni presso il tuo istituto di credito o presso istituti di credito concorrenti.

Tutto ciò di cui hai bisogno è infatti l’importo del finanziamento da surrogare (puoi portare l’ultima quietanza della rata pagata, dove appare senza dubbio il capitale residuo) e fornire alla banca potenzialmente subentrante alcune indicazioni, come ad esempio la forma tecnica di tasso che desideri (fisso o variabile), la durata, e così via.

In pochi istanti la banca formulerà un preventivo surroga mutuo che ti permetterà di valutare se il nuovo finanziamento sia più o meno conveniente rispetto a quello attuale.

Se poi ritieni possa essere conveniente, puoi anche procedere con l’utilizzo di uno dei comparatori di finanziamenti online che puoi trovare a disposizione sul web.

Tempi surroga mutuo

I tempi della surroga del mutuo dipendono innanzitutto dalla banca subentrante, che dovrà effettuare un’istruttoria di merito creditizio.

A questi giorni (comunque piuttosto ridotti) dovrai poi aggiungere i tempi tecnici di colloquio tra la vecchia e la nuova banca, e quelli del notaio, al fine di “registrare” il passaggio di garanzia ipotecaria.

Orientativamente, tra 20 e 40 giorni dovresti poter “festeggiare” il cambio di banca creditrice!

Conviene surroga mutuo?

Giungiamo così alla conclusione del nostro approfondimento. Ovvero: conviene la surroga mutuo?

Sicuramente, la surroga mutuo apre delle interessanti opportunità nei confronti di tutte quelle persone che desiderano cambiare il proprio finanziamento verso una nuova linea di credito dalle condizioni migliori di quelle attuali.

Considerando inoltre che la surroga mutuo è un’operazione priva di costi per il cliente dell’istituto di credito, sembrerebbero dunque esserci tutti i margini per poter evidenziare un’effettiva convenienza di tale intervento sul proprio debito.

Attenzione, però, a non compiere passi affrettati: verifica con consapevolezza le condizioni che asci e quelle che trovi e, se ti serve aiuto, fatti aiutare da un consulente che possa effettuare un confronto puntuale e oggettivo sul vecchio e nuovo mutuo.

Se poi ti serve un supporto ulteriore, o hai delle domande da porci, puoi farlo usando lo spazio dei commenti o inviandoci un’email!

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